Квартира зі зручним плануванням, неподалік метро, якісна новобудова, поруч кафе, торговий центр, школи, дитячі садочки та парк… Це просто мрія. Щоб втілити її в реальність, доведеться неабияк потрусити гаманець. Утім, це не біда. Біда, коли ви вже інвестували кількадесят тисяч доларів, а забудовник виявився ненадійним і роками не здає квартиру в експлуатацію. Біда, коли отримали квартиру, а жити в ній неможливо: немає утеплення, погана звукоізоляція, тече дах, з’являється пліснява.

Здається, ну як у новому будинку можу бути пліснява, це ж проблема старих “сталінок” та “хрущовок”. Виявляється, може. Отож, аби ви обрали житло і не втрапили у халепу, “Український інтерес” зібрав найважливіші аспекти, на які обов’язково слід звернути увагу.

Якість та комфорт, безпека та надійність, ціна: це три “слони”, на які треба спиратися під час перегляду сайтів нових житлових комплексів.

Безпека та надійність

У власній оселі перш за все хочеться почуватися, ніби у фортеці. Зокрема знати, що через місяць не прийдуть незрозумілі люди і не скажуть “із речами на вихід”, бо термін оренди землі завершився, і взагалі тут мали збудувати торговельний центр. Хочеться не перейматися через те, що ваш велосипед, залишений під наглядом консьєржки та охоронця, все одно хтось може викрасти з під’їзду. І без вагань відпускати дітей погратися у дворі.

Фото: elektraua.info

Отже, що свідчить про надійність забудовника та подальшу безпеку вашого життя у новобудові:

  • Забудовник вже має щонайменше десяток житлових будинків, зданих в експлуатацію без проблем і затримок. Вже збудовані будинки – найкращий показник. Туди можна навідатись та перевірити, як справи із безпекою, зокрема пожежною, як працює охорона, які ціни на комунальні послуги та хто обслуговує ці будинки. Можна і не їхати, а пошукати інтернет-форуми, сторінки у соціальних мережах і поспілкуватись із жителями онлайн.
  • Переконайтесь, що побудова нового житлового комплексу, який вам сподобався, не буде завеликим навантаженням для навколишньої інфраструктури та комунікацій. Не полінуйтесь приїхати туди, прогулятися поруч, поцікавитись у місцевих як справи з водо-, газо- та електропостачанням. Чи є поруч якісь підприємства (заводи, ГЕС, ТЕЦ, АЕС тощо). Чи не переповнені місцеві школи та садочки.
  • У пункті продажу квартир обраного ЖК мають і не бояться показати будь-які документи, що стосуються будівництва. Надійний забудовник від самого початку оприлюднить всі документи на офіційному сайті та без вагань покаже їх у пунктах продажу. Якщо вам говорять, що поки чогось немає, але ось-ось з’явиться: як з’явиться, тоді й поговорите. (Про необхідні документи поговоримо в пункті “Юридична складова”).
  • Також варте уваги те, на якому етапі відкрили продаж квартир. Це важливо, якщо ви збираєтесь купити квартиру у вже зведеному будинку, а не вкладати гроші на етапі закладання фундаменту. Надійний інвестор, який має достатньо грошей на будівництво і не має юридичних проблем, ніколи не почне продаж квартир, якщо зведена лише “коробка” без вікон, дверей і тим паче фасаду та утеплення. 
  • Зверніть увагу на те, як довго забудовник на ринку. Варто пошукати державні компанії, які давно працюють. Водночас досвід не гарантує якість.
  • Після здачі будинку в експлуатацію забудовник не проти передати документи мешканцям для створення ОСББ. Про це можна питати у пунктах продажу. Часто трапляється так, що компанія забудовника потім нав’язує мешканцям своє Житлово-комунальне господарство, де не надто прийнятні ціни чи інші проблеми. Іноді це навіть прописують у договорі купівлі-продажу, тож будьте уважними.
  • Фінансові ресурси компанії-забудовника та підрядника мають бути зрозумілими. Чесний та надійний забудовник може відкрито сказати звідки в нього гроші для зведення багатоповерхівки чи цілого комплексу.

Якість та комфорт

Якщо ви купуєте квартиру не для того, щоб потім здавати її в оренду, то на ці аспекти теж слід звернути увагу. Водночас вже тут ви можете складати список того, чим готові пожертвувати.

Якщо ви не вкладаєте гроші, а купуєте квартиру у вже зведеному будинку, то цілком можете побачити всі нюанси. Для цього не потрібно бути експертом, а лише знати основні стандарти ДАБІ (Державної архітектурної будівельної інспекції). Якщо ви інвестуєте у будівництво, то обов’язково цікавтесь, із яких матеріалів споруджуватимуть будинок, скільки вони коштують. Потім у будь-якому будівельному магазині, знайомого будівельника чи на форумі будівельників ознайомтеся з їх перевагами й недоліками.

Фото: zhutlo.ub.ua

Щодо стандартів ДАБІ. Тут розберемо лише кілька стандартів, які можуть суттєво вплинути на якість життя та ціну. Повний перелік шукайте на сайті.

  • У будинку має працювати вентиляція. Перевірити це просто: прикладіть до вентиляційного отвору шматочок легкої тканини чи паперу, якщо його почне “затягувати” в отвір – із вентиляцією все добре.
  • Вікна та двері. У квартирах на першому поверсі на вікнах можуть бути решітки, але тільки якщо вони не заважають нормам пожежної безпеки. Перед вікнами квартир не можуть розміщуватися оголовки витяжних частин і взагалі витяжні шахти. Відстань від вашого вікна до вікна сусіднього будинку має бути щонайменше 10 метрів.
  • Сміттєпровід. Він має бути в усіх будинках від п’яти поверхів і вище. Відстань від дверей вашої квартири до нього не має перевищувати 25 метрів.
  • Висота від підлоги до стелі – щонайменше 2,5 метри в будь-якому місці, особливо коли йдеться про купівлю двоповерхової квартири. Якщо ви хочете квартиру з мансардним поверхом – ціна за квадратний метр має бути меншою, ніж іншої жилої території.
  • Каналізаційні люки не можуть розташовуватися ближче, ніж за 15 метрів до будинку.
  • Утеплення обов’язкова умова для всіх новобудов. Неякісне або недостатнє утеплення – причина появи плісняви.

Стандартів ще дуже багато. Коли оглядаєте приміщення, не соромтеся просити поміряти квадратуру чи щось інше, або ж міряйте самостійно, якщо маєте необхідний пристрій.

У будинку мають бути лічильники на газ, воду, опалення та електропостачання. Ще восени 2016-го всіх забудовників змусили встановити лічильники тепла в новобудовах: як загальнобудинковий, так й індивідуальні для кожної квартири. Наявність лічильників на газ, воду та електроенергію теж слід перевірити.

Ще кілька ознак комфорту – комори в квартирі, технічне приміщення в під’їзді та паркінг. Комора або гардеробна – це окреме і зручне місце для зберігання речей. Якщо вам пропонують придбати квартиру з такою ж квадратурою, але з коморою, проте дорожче – вас дурять. Ви не маєте платити за відділену частину приміщення в квартирі, ви платите за квадратні метри.

Окрім цього, часто в новобудовах є окремі технічні приміщення, де для кожної квартири передбачене своє місце. Там можна зберігати велосипеди, залишки матеріалів після ремонту тощо. Іноді трапляється так, що ви доплачуєте за них гроші, хоча вас про це не попереджували, а у підсумку не можете ними користуватися. Натомість там облаштовують якісь офіси.

Щодо паркувальних місць, то часто в новобудовах є підземний паркінг. Тут треба уточнити ціну оренди, ціну для викупу та загальну кількість квартир і паркомісць. Якщо ж паркомісця передбачені біля будинку, то запитайте: цей паркінг буде критий чи під відкритим небом, яка загальна прибудинкова територія і чи вистачить її для всіх, чи можна викупати паркомісця (на яких умовах та скільки коштують), чи, можливо, цей паркінг буде безкоштовним для мешканців будинку.

Якщо обираєте квартиру в досить великому житловому комплексі, то обов’язково цікавтеся, чи будуть у ньому школи та дитячі садочки. Уточнюйте, приватними чи муніципальними вони будуть, та скількох дітей зможуть прийняти. Щодо дрібного бізнесу, перейматись не варто – аптеки, відділення банків, кафе та супермаркети самі вас знайдуть. Місця для них забудовник завжди лишає, адже це його заробіток.

Все інше: місце розташування (в місті, у передмісті, за містом), екологічність території, загальний план житлових комплексів, велодоріжки та зелені зони поряд – питання індивідуальних уподобань.

Фото: Український інтерес/Олександр Бобровський

Ціна

Для початку визначіть, скільки в середньому коштує квадратний метр у вашому місті. У невеликих населених пунктах це зробити не важко. Там переважно від двох до п’яти забудовників, і всі вони мають приблизно однакові ціни. А чим більше забудовників та більший ринок нерухомості – тим ширша варіація цін.

На розвиненому великому ринку, наприклад, у Києві чи Львові, наднизькі ціни мають насторожити, чи все гаразд із питанням землі та призначенням забудови. Іноді низька ціна може також бути зумовлена жахливим розташуванням, відсутністю поряд зупинок громадського транспорту чи наявністю поруч якогось підприємства. Треба чітко розуміти: чим дешевше житло, тим більше речей, на яких забудовник заощадив. Водночас захмарні ціни не завжди ознака відмінної якості, безпеки, інфраструктури, розташування. Навпаки, часто ви можете заплатити захмарні гроші за квартиру в екологічній зоні, а виявиться, що вона аж ніяк не екологічна. Але гірше, якщо забудова цієї території взагалі не законна (про це вже у наступному пункті). Тобто, ціна не має бути головним критерієм під час вибору житла.

Важливо: чим більша квартира, тим нижча вартість квадратного метра. Якщо в однокімнатних чи смарт квартирах ціна за один квадратний метр – 18-19 000 гривень, то ціна за квадрат у двокімнатній буде 16-17 000 гривень, а у трикімнатній – ще дешевше. Водночас, за комору та паркомісце зазвичай треба доплати від 3 до 12 тисяч доларів.

Юридична складова

У цьому “Українському інтересу” допомогла розібратись юрист Марина Нагорна.

Отже, які документи мають бути у забудовника:

  • документи на землю (договір оренди чи суборенди земельної ділянки, право власності на неї або ж право постійного користування);
  • проектна документація план того, що збираються будувати. У цьому документі має бути чітко зазначено, що саме тут зводять, тобто багатоквартирний житловий будинок;
  • документ, що підтверджує відповідність проектної документації містобудівним умовам. Цей документ надає ДАБІ, адже кожна забудова перш за все має бути потрібна місту, а не будуватися всупереч його можливостям. Навіть найавтономніший на перший погляд житловий комплекс повинен мати такий документ;
  • декларація про початок будівельних робіт. Це фактично дозвіл на будівництво;
  • відповідність проекту забудови ділянці Генеральному плану міста. Тут може бути такий сюрприз: забудовник зводить житлові будинки, а за генпланом там має бути рекреаційна зона чи що завгодно інше;
  • технічні умови. Йдеться про забезпечення підключення до зовнішніх мереж (каналізація, електроенергія, газ). Забудовник повинен мати чіткий план, як саме зведені будівлі підключатимуть до міських комунальних мереж.

Окрім цього, якщо дім зводять десь в історичній частині міста, а поруч красуються старі історичні будівлі, поцікавтеся, чи має забудовник дозвіл від Міністерства культури. А іноді потрібен дозвіл й від Юнеско. Яскравий приклад: забудова у Львові на вулиці Карпинця Засядька. Місце, де почали незаконне будівництво, є частиною історичного ареалу Львова. Забудова межує з пам’ятками архітектури та спричиняє їх руйнування. Нині місцеві активісти борються за припинення будівництва у суді.

Забудова у Львові на вулиці Карпинця Засядька. Фото: pobudovano.lviv.ua

Зверніть увагу, багатоквартирні будинки мають п’ять різних категорій складності. Якщо ви зібралися купувати квартиру в забудові, де понад сто квартир, обов’язково зверніть увагу на наявність дозволу. Такий об’єкт має четверту або п’яту категорію складності, тож потребує окремого дозвільного документу. Для будинків першої, другої та третьої категорій достатньо декларації про початок будівельних робіт.

Важливо: детально вивчить договір, який вам пропонують, як інвестору, коли вкладаєте гроші. Або ж інший договір купівлі-продажу, коли купуєте вже готову квартиру. Щоб не стати жертвою афери, вчитуйтесь у кожний пункт.

Водночас, говорить пані Марина, головне – достовірність усіх цих документів. Їх можна перевірити в Інтернеті або ж у профільних управліннях місцевих рад. Але консультація юриста найнадійніша. Така послуга, за інформацією “Українського інтересу”, коштує від 400 доларів, залежно від міста та фаховості юриста.

Які проблеми можуть з’явитися після купівлі квартири та як їх уникнути

Незаконні забудови. Це чи не найстрашніше, чого всі так бояться. Перелічити всі незаконні забудови в Україні неможливо. Але аналітичний портал з нерухомості DOMIK.UA регулярно досліджує, зокрема, столичні нелегальні будівництва. Тут актуальний список шахраїв.

Вода

Про якість води та її підведення думають в останню чергу. Це проблема переважно великих міст та забудов у передмістях. Наприклад, житловий масив “Нова буча”. Це величезний комплекс, який будують поруч із невеличким містечком. Для розуміння масштабів забудови, у комплексі житиме стільки ж людей, скільки й у самій Бучі.

ЖМ “Нова Буча”. Ілюстрація: zastroyschiki.com

Забудовник запевняв, що стоятиме фільтр і все буде гаразд. Але питання навіть не у фільтрі, а у кількості води. ЖМ “підсаджують” на підприємство “Ірпінь водоканал”, яке вже забезпечує водою чотири містечка: Бучу, Ірпінь, Ворзель і Гостомель. Всюди у цих містечках триває будівельний бум і новобудови підключають до того ж “Ірпінь водоканалу”. Звідки взятися воді – відкрите питання.

Охорона

Якщо у договорі зазначено, що територія буде охоронятися, а пост охоронця пустує або ж охорона працює не ефективно – це привід замислитися, чи виконує свої зобов’язання забудовник і охоронна фірма. Приклад неефективної роботи охоронців є у столичному ЖК “Міністерський”. Там за охорону кожна квартира сплачує 150 гривень на місяць. Усього таких квартир понад 2 000. Уявіть про яку суму йдеться.

ЖК Міністерський. Фото: YouTube

Банально, охоронці не мають даних про мешканців квартир. Тобто їм відомо, які машини можуть в’їхати на територію комплексу, але кому вони належать, охоронці не знають. Отож, якщо чиєсь авто заважатиме виїзду інших, з власником перешкоди охоронці зв’язатися не зможуть. А якщо паркувальних місць, як у Міністеському, замало, це може стати проблемою. Так само на територію комплексу може потрапити будь-хто, попередньо зателефонувавши охоронцям і назвавши вигадане прізвище мешканця будинку з проханням пропустити. Уточніть у відділі продажу, яка саме охоронна фірма працюватиме у вашому комплексі, знайдіть, де вже працюють охоронці з цієї компанії, та поцікавтесь у місцевих якістю їх роботи.

Тарифи

Є два види тарифів: для юридичних осіб (підприємств, торгових центрів, офісних центрів тощо) та для фізичних осіб, тобто для населення (всі житлові будинки). Згідно з правилами, перш ніж будинок здають в експлуатацію і туди заселяються люди, забудовник має перевести формат тарифування з юридичного, на фізичний. Адже юридичний значно дорожчий. На це слід звернути увагу і уточнити у відділі продажу, чи є попередні домовленості з муніципальними закладами енерго-, водо- та газопостачання про приєднання до них ЖК. Після того, як будинок здадуть в експлуатацію, це питання лягає на плечі обслуговуючої компанії, ЖКГ чи ОСББ.

Пожежна безпека

Це та проблема, яку можна помітити тільки після заселення. На кожному поверсі має бути детальний план евакуації (переважно його розміщують біля ліфтів або сходів), також на кожному поверсі мають бути вогнегасники та працюючі датчики диму. Якщо ви розумієте, що чогось із цього переліку не вистачає – вимагайте в обслуговуючої компанії виправити ситуацію. Якщо нічого не відбувається, можна звернутися з проханням про перевірку до консультаційного центру місцевого управління Державної служби з надзвичайних ситуацій (ДСНС). Служба має для цього окремий “відділ із запобігання надзвичайним ситуаціям”.

Бездротовий датчик диму. Фото: forum.domik.ua

І на останок, ви вже отримали квартиру, можете стартувати з ремонтними роботами, аж ось майстри чи ви самі почали помічати недоліки, яких не має бути. Це стандартна ситуація, але більшість обирає шлях найменшого опору і починає вирішувати всі проблеми самостійно. Це може бути невідповідність нормам ДАБІ, пліснява від недостатнього утеплення чи повної його відсутності, широченні щілини, криві стіни.

Як діяти? Необхідно до початку ремонту (!) зафіксувати порушення у присутності забудовника чи його представників і спробувати вирішити питання у досудовому порядку. Забудовник може запропонувати виправити помічені негаразди самостійно або ж відшкодувати вам зайві витрати на латання його помилок. Якщо забудовник на контакт не йде, а ви, порадившись з юристом, розумієте, що помічені недоліки дорого вам обійдуться або заважатимуть комфортно жити у майбутньому – прямуйте до суду.

Сподобався матеріал? Підтримай "Український інтерес". Знання – це сила. І на оновленій землі врага не буде! Монобанк 4441 1144 0359 2361 Приватбанк 5457 0822 9082 5491 PayPal – [email protected]