Безправна власність: чи запрацює в Україні ринок землі

Земельна реформа в Україні стартувала ще в листопаді 1994 року. Саме опублікували Указ Президента “Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва”.

Вперше поняття мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення з’явилося в 2001 році. Ухвалений 18 січня Закон України “Про угоди щодо відчуження земельної частки (паю)” тимчасово забороняв власникам земельних паїв укладати угоди щодо купівлі-продажу, дарування земельної частки або іншим чином відчужувати зазначені паї, крім передачі їх у спадщину та при викупі земельних ділянок для державних і громадських потреб.

Такі норми мали діяти лише до ухвалення Земельного кодексу, який і мусив регулювати порядок реалізації “земельних” прав громадян. Однак очікуваного не відбулося – Земельний кодекс, який затвердили у жовтні 2001 року, посилив мораторій.

Відтоді парламент ще вісім разів продовжував заборону. Як відомо, дія мораторію триватиме щонайменше до 1 січня 2018 року.

Тож маємо ситуацію, коли із близько семи мільйонів людей, які свого часу приватизували землі, понад мільйон  уже померли. У деяких випадках землі дісталися державі, в деяких –  нащадкам. Утім, їм, через неможливість продати або заробити на цій землі, користі з неї мало.

За таких умов єдиним варіантом отримати зиск від своєї землі залишається або ж здача паїв в оренду, або ж самостійне господарювання на ній.

Саме по собі існування мораторію означає, що держава фактично заборонила власникам землі розпоряджатися своїм майном. Вони, не те що не можуть продати, а навіть не можуть обмінятися з кимось ділянками у разі зміни регіону проживання.

Проте вже найближчим часом Верховна Рада України повинна ухвалити нові закони, які, як очікується, дозволятимуть продаж сільськогосподарських земель. Такі зобов’язання Київ взяв перед МВФ в оновленому Меморандумі з питань економічної та фінансової політики.

Як зазначається у документі, лібералізація ринку землі, у томі числі і продажу земель сільськогосподарського призначення, має сприяти економічному зростанню України.

Про які ж запобіжні заходи йдеться в меморандумі?

Прем’єр-міністр Гройсман зазначив, що не підтримає ідеї земельної реформи, яка проводитиметься в інтересах агрохолдингів або іноземних громадян.

В робочій версії законопроекту про ринок землі, презентованій нещодавно, планується не лише дозволити продаж-купівлю, а загалом врегулювати обіг землі сільськогосподарського призначення. Тобто мають, крім того, вирішити питання обігу, зміни, успадкування ділянок.

Згідно з концепцією проекту, набувачем землі будуть держава і територіальні громади, які купуватимуть землю для суспільних потреб, та громадяни України. В основу концепції ринку землі закладається орієнтир на дрібних і середніх агровиробників. Юридичних осіб до ринку не допускатимуть.

Пропонований варіант законопроекту передбачає  обмеження володіння одним громадянином ділянкою площею понад 200 га. Якщо ж громадянин України успадкує земельну ділянку розміром понад це обмеження, то він матиме рік для проведення відчуження. В іншому разі ділянка буде передана у державну власність за рішенням суду. Ці норми, як вважають розробники проекту, мають запобігти монополізації землі в одних руках.

Щоб запобігти  спекуляції, документ передбачає запровадження державного мита розміром  50% від нормативно-грошової оцінки землі у тому вразі, якщо ділянку буде перепродано протягом 3 років із моменту купівлі.

Земля ж, яка перебуває у державній чи комунальній власності, продаватиметься на електронних торгах.

Крім того, законопроект передбачає підтримку молодих фермерів. Зокрема, планується надавати таким господарям можливість придбати у держави ділянки з відтермінуванням платежу чи то на виплату.

Економіст IMF Group Ukraine Михайло Кухар вважає, що вартість землі після відкриття ринку за перші два роки може вирости на 76%. На підтвердження своїх слів він наводить приклад Болгарії, Румунії, Словаччини, Польщі, Естонії, Чехії, Литви, Латвії та Угорщини.

“У всіх цих країнах після відкриття ринку в середньому вартість в перший рік зросла на 25%, у другий – на 37%, третій – 18%, четвертий – 8%, п’ятий – 12%, шостий – 15%, сьомий – 18% . Якщо слідувати цьому тренду і накласти його на тренди загальноекономічного зростання, ми очікуємо, що за перші два роки після відкриття ринку землі в Україні ціна на гектар виросте на 76%”, – зазначив фахівець.

Очевидно, розробники цього варіанту законопроекту орієнтуються на досвід східноєвропейських країн. Адже вони, на певних етапах впровадження ринку землі, забороняли її продаж іноземцям.

Втім, незважаючи на те, що зараз в Україні вчергове загострилося питання запровадження ринку землі – до його вирішення ще дуже далеко. Для цього необхідні голоси в парламенті. Водночас, не усі фракції підтримують вільний ринок землі. Звучать ініціативи про проведення всеукраїнського референдуму. Проголошують й ідеї про дозвіл продажу лише прав оренди на угіддя, а не самої землі.

Власне, рішення, як завжди, за народними депутатами. Вони мають визначитись, чи виконувати зобов’язання перед міжнародними кредиторами, чи залишати і надалі українських громадян із “безправною власністю” на руках.